写字楼的特点

  1．规模大，功能齐全

  现代化的高档写字楼的建设规模越来越大，少则几万平方米，多则十几万、几十万平方米，如j匕京的京广中心、国贸中心、发展大厦等建筑面积均在10万平方米以上。

    由于规模越来越大、建筑面积越来越多，可供租售的面积不断扩大，因此业主或客户越来越多，少的几十户、上百户，多的几百户、上千户。成百上千户公司集中在一座大厦内办公，运筹帷幄，驾驭商海风云，决胜千里之外，这正是现代建筑科学技术的新成果，也是人类物质文明的重要标志之一。

    现代化的高档写字楼不仅规模宏大，而且功能齐全，不仅设计安装有为业主和客户提供办公方便和安全的通信系统、空调系统、供电系统、消防保安自控系统、电梯乘载系统等，而且一般都还能为业主和客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、外币兑换、储蓄、邮电等服务系统以及其他特约服务等，使业主和客户人身资财安全、办公方便，甚至足不出户即可办好想要办的各种事情。

  2．建筑档次高，设备设施先进

  全国城镇，特别是大中城市，新建写字楼一般都在三星级以上，部分为四星或五星级，综合造价一般每平方米在6000~10000元，个别的造价更高。

    写字楼购建安装的设备设施都是比较先进的，如：供电系统一般设有两路(有的三路)电源供电，同时设有柴油发电机组作为应急电源，确保正常安全供电；大厦设计安装有中央空调，一般是燃油或燃气的溴化锂吸收式制冷机或离心式冷水机组，以保证大厦冬暖夏凉，温度可控，从而创造出一个清新、温馨的良好办公环境；为了给大厦业主或客户上下进出提供方便，根据客流量大小，设计安装多部电梯；为保证大厦业主和用户的人身和财产、文档资料的安全，大厦内设计安装有智能消防灭火自动报警系统、保安监控系统、智能楼宇自控系统；大厦设计安装有先进的通信网络系统，可随时为大厦业主和客户提供国内及世界各地的各种信息。

    写字楼之所以称为商务物业，一是它充分利用了现代科学技术的新成果，设计安装了各种高智能化的先进设备；二是多由具有独立法人资格的物业管理公司实行专业化的科学管理和优质服务。正是由于充分采用了现代科学技术的新成果，实行专业化的科学管理，才使得几十家，甚至几百家、上千家公司集中在一座或一组写字楼大厦内，能秩序井然，正常运转。

    3．时间集中，人员流动性大

    写字楼的主要功能是为业主和客户提供办公场所，一般不允许居住。虽然有的写字楼大厦也建有商场、餐饮、娱乐活动场所，甚至有的还辅设部分客房或公寓，但毕竟是附属部分，不影响大厦的写字楼性质。

    写字楼的作息时间比较集中，一般是早晨8：00或8：30至下午5：00或者5：30；较少加班，星期六、星期日休息。

    上下班时间及办公时间，人来人往，熙熙攘攘，川流不息；下班后人走楼空，冷冷清清。写字楼的这一作息特性，决定着物业管理和服务工作的特色。

    4．客户相对稳定，档次定位高

    租住写字楼的客户与饭店客房的住客不一样，不是今天来明天走，频繁地迎来送往。租期一般都在一年以上或者更长，由于租期较长，客户比较稳定，物业管理公司与客户之间互相熟悉，了解情况，便于合作，也易于加强管理和服务。

    除写字楼业主外，租住高档写字楼的客户一般都是较有影响的大公司、集团公司的派出机构、外国公司派驻中国的办事机构和中外合资企业等。由于租住客户单位层次和人员素质较高，与各住厦公司进行业务往来的单位，一般也都是较大的公司，因此物业管理和服务的档次也相对要求较高。

    上列写字楼的性质与特征，决定着物业管理与服务的档次与模式。