住宅小区管理的内容和原则
1．住宅小区管理的内容
(1)房屋管理
房屋管理是小区物业管理的基础。房屋管理的主要内容包括：
①房屋结构与外观完整与完好的维护；
②房屋老化、损坏的检查、鉴定、赔偿与修复；
③房屋内外装修的审批与约束；
④房屋使用管理(包括进住、退房登记，使用单位、人员、室内用品的登记，房间钥匙的登记发放、收回及门锁的更换等)；
⑤建筑内外的标志广告管理；
⑥建筑档案的建立与维护更新。
(2)环境卫生、绿化管理
环境管理的主要任务是维护保持小区的宁静、舒适、整洁、优美。主要工作内容包括：
①制止区内乱丢、乱放、乱倒、乱堆废物垃圾，制止乱张贴、乱涂写，制止饲养家畜家禽，控制噪音及空气水质污染，消除区内污染源；
②对区内的马路、便道、绿化带、公共场所及时清扫保洁，设立卫生收集器具，及时收集、清运垃圾，及时对垃圾桶等卫生器具清洗消毒归位，加强防疫灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇，加强对区内经营商户的卫生管理检查，保持区内清洁卫生。
③加强小区的绿化养护，绿化带、区内小公园、道路两侧树木、花草及小品建筑由专人养、培、修、护，保持小区的美化绿化。
(3)治安管理
治安管理的目标是保证小区的安全、安宁。其工作分为两部分，一是安全保卫，二是正常工作、生活秩序的维护。具体应做好以下工作：
①配置保安设备，成立保安队伍，制定保安制度；
②对保安员进行专业技能、职业道德培训和考核；
③进行区内定点监控、重点防范、治安巡逻；
④进出登记，治安事件记录，联防联保；
⑤纠正违章行为，进行文明礼貌和社会道德教育o
(4)区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理主要包括：
①建立各主要设施、设备的管理使用制度；
②确定专业技术人员分工负责；
③对设施设备进行定期检查维护；
④建立报修、回访制度，特殊情况的公告，应急处理o
(5)市政设施维护管理
这里主要是指对区内道路、公共排水、排污管道和化粪池等设施的管理。
道路管理的重点是确定车辆通道和规则，主要工作是防止占道经营、车辆乱停乱放，做好道路的维护保养，保持道路平整通畅；排水排污管道和化粪池管理工作的重点是防止人为因素引起的管道堵塞，防漏清疏，做好周期性的检查维护。
(6)车辆管理
小区内人口众多、层次有别，汽车、摩托车、自行车加之外来车辆进出频繁，车辆管理必不可少。车辆管理的主要工作是车辆停放和车辆保管，总起来说，通常有以下工作：
①根据实际情况(道路状况、安静度需要、停放场地大小、人流特别是儿童流量大小等)划定允许进入区域的车辆品种及型号；
②设定适合的停车场、棚、库房；
③订立适当的车辆进出门卫检查、放行制度；
④订立车辆停放保管制度；
⑤禁止车辆乱放，订立执行相应的处罚措施；
⑥配置相应的监控、防盗设施。
(7)消防管理 ‘
不言而喻，消防工作十分重要，其主要工作内容有：
①贯彻国家和当地政府消防工作法令，制定严密的区内消防制度；
②坚持固定的巡查检修制度和节假日重大活动的全面检查，一有问题，限期整改解决；
③健全专职和兼职的消防组织及义务消防制度和责任人制度；
④进行防火宣传教育；
⑤抓好平时的管理训练、演习。
(8)物业租赁管理
小区物业管理单位，依据自身的优势可直接或代理物业租赁业务。
物业租赁是物业经营的主要工作，通常要抓好以下各基本环节：
①核查物业是否符合租赁条件；
②核准租赁物业的面积，合理分摊共用面积；
③开展市场调查，合理确定租赁价格；
④明确房屋租赁价格以外的收费内容与标准，如电话费、水电费、管理费等；
⑤做好公用场地、活动场所的租赁管理，如申请审批、收费、卫生管理等；
⑥制订规范化的租赁合同，到有关管理部门登记备案；
⑦处理好业主、租住户与管理单位三者的关系，维护各方正当合法权益。
(9)收费管理
包括各种收费标准、办法的制定，收费实施，基金和各项经费的使用管理及账目公开等工作。
(10)提供各种服务
现代小区管理的好坏，不仅在于以上所述各项目管理的好坏，更能体现物业公司管理水平高低的是能否提供周到细致的综合性服务。按服务性质，可以将小区内提供的服务分成以下几项：
①常规性服务。常规性服务也称公共性服务，它是为维护小区内整洁、环境的美化、居民生活的方便而提供的必需的服务项目。这类项目一般不以盈利为目的，只按成本或微利的标准收费，有时甚至按低于成本价收费。
主要有：A上述(2)一(6)各管理项目中服务；B．维护公共蓄水池(定期清洗消毒)；C．幼儿计划免疫等卫生防疫服务；D．代收代交房租、水电、燃气等费用。
②委托性服务。委托性服务是指根据居民需要受委托而提供的服务，旨在方便住户。这类服务项目常有：A代订代送牛奶、书报；B．代送病人就医、喂药、医疗看护；C．代请钟点工，代雇保姆，代做家政服务；D．儿童入托、入园及上学等方面代接代送；E．代购物品；F．代洗车辆；G．代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。
这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费o
③经营性服务。经营性服务是物业公司本着补充小区管理经费不足，扩大企业收入来源，推动企业扩大发展而积极开拓的多种经营服务，包括：A．利用小区内的房屋设施开展商业、餐饮、理发笋容、洗衣、熨衣等经营性服务；B．利用小区内空地开辟收费农贸市场；C．利用小区绿化苗圃养花种苗出售；D．利用区内空地或道路夜间空闲开辟收费停车场(以不影响区内安宁、生活为限)；E．结合小区需要开办维修公司、装修公司、绿化公司等小经济实体，为住户提供相应的有偿服务；F．其他根据区内居民需要而开展的服务项目。
经营性服务，要求服务态度好、水平高、有针对性，同时收费标准也可适当提高o
2．住宅小区管理的原则
由上可知，住宅小区管理是一包罗面广、涉及内容庞杂的系统工程。要想使住宅运转良好，住宅小区管理达到高水平、高效益、声标准，就必须遵循以下原则：
(1)以人为本，服务第一的原则
物业管理说到底是一个服务行业，其直接服务的对象是人和家庭，住宅管理只有处处为小区居民着想，以人为本，寓管理于服务之中，用优质完善的服务满足业主、使用人居住、生活等多方面的需求，才能赢得赞同，取得配合，真正管好小区，取得应有的效益。
(2)所有权与经营权、管理权分离原则
财产所有权与经营权分离是社会主义市场经济的重要原则。小区管理也应遵循这一原则，小区住宅的所有人有法人、个人，成分复杂，应将经营权与之分离，统一交由物业管理，这样可以减少扯皮现象，有利于节省人力、物力，发挥整体优势、规模效应，达到小区管理的统一高效。贯彻这一原则的方法是由业主和使用人成立业主代表大会，选举小区业主委员会，通过招标，选择、委托物业管理公司行使小区的具体管理权。
(3)专业管理与民主管理相结合的原则
住宅小区管理的许多工作技术性强、专业性强，必须由专业机构的专门人员进行专项管理。但小区管理是为全体小区居民居住生活的安全、方便、舒适而进行的管理，管理工作的开展必然要涉及业主、住户，因此必须取得他们的配合。只有成立业主委员会，建立完善的民主管理监督机构，发动组织业主住户参与美化小区环境，共创小区文明，促进居民配合参与小区管理各项工作，形成民主管理机制，达到专业管理与民主
管理的良好契合，才能保证小区管理的高水平。
(4)综合管理原则
小区管理的这一原则是由小区规模大，设施、设备复杂，功能多样，产权分散等特点决定的。现代住宅小区住宅体系完整，配套设施、设备齐全，有很强的整体性、系统性，小区功能多、产权分散，各管一摊必然效率低下，只有统一综合管理才能克服多头管理带来的推诿扯皮、“各扫门前雪”、管了这头丢那头的现象，也才能充分发挥小区的整体性能，达到各环节、各部分工作的完善协调，带来小区的良好运作。同时，也只有这样才能使管理集约化，降低管理成本。
(5)有偿服务、合理负担的原则
要保持小区管理的持久有效，必须有稳定的管理经费，以维持小区管理工作的进行和管理企业的生存发展。服务收费是小区管理的活水之源，小区管理单位应尽可能地开展全方位的有偿服务，以小区为依托开展多种经营，走取之于民、用之于民、“靠山吃山”、以区养区的经营之路，以保证小区管理经费有固定的来源，形成良性循环。同时，小区管理服务的项目、深度，小区管理服务收费标准的高低也应根据实际情况，视居民的收入水平、承受能力而定，不能盲目增加服务项目，强制收费，以免引起纠纷，造成管理的被动。
(6)竞争择优的原则
竞争是市场经济的灵魂。小区管理要遵循市场经济规律，引入竞争机制，鼓励公平合理的竞争，打破“谁开发、谁管理”等小区管理权的“世袭”和垄断现象，选择信誉好、水平高、收费合理的优秀物业管理企业管理小区，把靠依附关系生存、收费高、水平低的管理企业淘汰出局。只有这样，才能促使小区管理企业苦练“内功”，强化内部管理，重视用户呼声和成本控制，提高综合竞争能力，从而促进小区物业管理向专业化、集约化方向发展，推动小区管理整体水平的提高。
