什么是住宅小区

    一个完整的住宅小区既有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、生活服务设施、商业网点和室外绿化等生活的物质环境，又有人际关系和社会公德的社会环境，还有经济环境。因此，从社会和经济，物质和精神两方面去考察一个住宅小区时，它应该是一个社会的缩影。

    现在通常所说的住宅小区，多是指1986年全国城市工作会议提出城市建设“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则后，各地兴建的市政配套比较完善、公用设施比较齐全、经过统一规划集中建成的新型成片住宅区。与以往城市中以行业、系统为主建设的职工集中住宅区最大的不同就在于它充分体现了“十六字”原则的精神，小区不再是单一的居住功能，小区已是规划布局合理、配套设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新型城市组成单元。

    2．住宅小区的功能

    (I)住宅小区的居住功能

    住宅小区首先为人们提供了休息的场所和环境，其次才是为服务、商业、幼教、文体等提供场所。因此，住宅小区管理首先应保证为居民提供舒适、方便、优美的休息场所和环境。

    (2)住宅小区的社会功能

    居民的活动是社会的活动，住宅小区是居民群聚的地区，还有许多社会团体如行政治安机关、商业服务、文化教育、银行等，它们共同为居民服务，从而形成了一个相互影响，相互制约的社会网络。

    (3)住宅小区的服务功能

    城市经济的发展和房地产的综合开发及城市规划，要求住宅小区具备完备和多样的服务功能，为居民提供多项目、多层次的服务。

    (4)住宅小区的经济功能

    首先，由于住宅小区管理是一种契约化信托式管理，体现着一种买卖交换关系，并且在管理中还开展房屋买卖租赁的中介经营服务，而房屋买卖和租赁体现了商品买卖交换关系，因此住宅小区经济功能便在买卖交换关系中产生。其次，由于随着城市住宅商品化的不断推进和深化，住宅商业化管理服务便应运而生，住宅小区内所有的管理服务都是有偿的。

    3．住宅小区的特点

    (1)住宅结构具有整体性和系统性的特点

    住宅小区的地上建筑和地下设施是一个不可分割的整体，地下各种管道设施，如上下水、煤气、热力、电缆等组成一个“网络体系”，住宅小区内各类房屋建筑、房屋设备、地上、地下、室内、室外是一个庞大的不可分割的动态大系统。即使同一幢房屋，尽管有若干个使用单位且使用性质和产权都不同，但房屋建筑结构是相连的、无法分割的，各种地上地下公用共同设施如供电、供暖、供气、上下水管道等，又是紧密连接的系统，贯穿于各家各户更是无法分割。这一特点就要求住宅小区必须实行统一管理。

    (2)住宅小区具有建设统一化和功能多样化的特点

    住宅小区以居住为主体，配有商业、服务业、银行、邮电、办公、文教卫生等用房，而且为使小区内各种住宅、配套设施、公共设施和环境绿化能够相互协调、有机结合，都是统一规划、集中综合开发建设的。住宅小区的这种建设统一化和功能多样化特点，要求住宅小区既要实行统一管理。又要开展多样化服务。

    (3)住宅小区具有产权多样化的特点

    一个小区或一幢住宅楼房的产权有可能是属于国家的，也可能是属于集体的，还有可能是属于众多的个人所有的。产权多样化格局在今后相当长时期会存在，这是住宅小区突出的特点。这一特点决定了在小区管理中可能会出现分散管理现象。

    (4)住宅小区具有社会化的特点

    小区的功能多样化和产权多样化，这些都使住宅小区成为一个“微型社会”。一方面住宅小区的许多公用设施、绿化等，都是为全小区服务的，已全部“社会化”；另一方面由于产权多样化，使居住人口十分复杂，各行各业人员都有，从而产生社会化现象。