房屋维修施工管理
物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来究成，也可以通过招标、通过发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维房施工队伍来完成。物业管理企业对自行完成的维修施工管理和由专业承包的维修施工管理是不同的。对专业承包的维修施工管理只要做好维修工程招标工作、维修工程设计和技术交底工作、维修施工合同管理和施工质量控制管理、维修工程的竣工验收和价款结算工作管理以及维修技术档案资料管理。而对自行完成的房屋维修工程管理则比专业承包的维修工程管理复杂。
1．房屋维修声工管理的基本内容
(1)落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工绍织设计o
(2)做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。
(3)制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作o
(4)大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接。
(5)加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。
2．房屋维修声工管理的程序和方法
(1)制订房屋修缮设计方案
以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。
(2)落实房屋维修施工任务
根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。
(3)进行施工组织与准备
施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。
①维修施工组织准备的主要内容：
A．勘察施工现场，了解包括电缆电机及煤气供暖和给排水等地下管网的走向，安置好需搬迁住户，接通水电源并平整好场地。
B．准备好经批准的维修工程设计方案和施工方案及图纸。
C．落实资金、劳动力计划。
D．材料及构件进入现场并保障供应，确保连续施工。
②大型维修工程施工组织设计的程序和内容：
施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性技术经济文件。组成大型维修工程施工组织设计的最基本骨架和最主要部分是维修施工总方案、施工总进度和施工总平面图。编制施工组织设计的程序和具体内容是：
A．了解和熟悉维修工程概况。包括维修工程地点、名称、工程规模、维修内容、工期预算费用等。
B．确定施工方案。根据维修设计图纸，划分施工阶段。选择施工技术要求高、难度大、工程占用时间长和功力消耗多的分项工程为主体，确定施工方案。正确选择施工机械和各种预制构件的加方案，确定冬雨季施工技术和保证维修施工质量和安全的技术措施。
C．制定施工进度和工程概预算。根据施工设计方案和资金、劳动力、材料供应情况等，制定施工进度计划和工程概预算。
D．确定施工现场总平面图是指导大型维修工程和现场施工的平面间的施工部署方案。
③一般维修工程施工方案的内容：
A．工程概况o
B．重要分部分项工程的主要施工方法及冬雨季施工技术措施是既保证维修质量又安全节约的技术措施。
C．单位工程形象化施工进度计划。
D．施工现场平面图o
④小型维修工程施工说明：
小型维修工程施工说明主要包括工程概况、维修性质和内容、维修预算造价、安全质量技术措施、旧料利用和材料工具的配置等内容。
3．进行维修工程施工过程中管理
维修施工计划管理。维修施工计划是按照施工总进度计划要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制定的下月维修施工计划。一般月末编制一次，月中平衡调整。
其管理的主要内容是：第一，贯彻执行计划。月度维修施工计划经批准下达后，应把各项计划按旬按日分别落实到施工班组和个人；第二，督促检查计划保质保量安全完成情况。可采取专业检查和班组自查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。
维修施工技术管理。维修施工技术管理就是指对房屋维修施工的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进行科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。
维修施工质量和安全管理。维修施工质量和安全管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护职工人身安全和对业主负责而进行的一系列管理工作。其管理的主要内容是维修施工的材料管理。维修施工的材料管理直接影响施工计划与进度和施工质量与维修成本。
维修施工的机械设备管理。为了更好地发挥机械设备的使用效果，就要加强管理o
4．进行维修工程竣工验收管理
房屋维修工程完工必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电路通和供暖通风恢复正常，竣工图和施工技术资料齐全。房屋维修技师检验标准可分为“合格”和“优良”两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定，应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。
房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。
