资金筹措渠道
资金筹措渠道是指企业取得资金的来源。
1．物业管理启动资金的筹措
从物业管理企业的所有制来看，不同所有制韵物业管理企业的启动资金的筹集是各不相同的。一般来说，国家所有的物业管理启动资金，应由国家出资；合营企业的物业管理启动资金由合营各方出资；中外合资和股份制的物业管理企业的启动资金，则由中外各方按比例出资和股东出资；外方独资的物业管理企业的启动资金则由外方单独出资。
2．物业管理维修基金的筹措
(1)向业主收取
①收取依据。作为产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些公用设备、共用设施时，就完全有义务分担一部分维修基金；另一方面，作为房产物业的所有者——业主，应该认识到，与其拥有的财产不可分割的公共部位和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值。而维修基金的逐年积存，则正好抵消这一贬值部分。业主缴纳的维修基金似乎是一项费用支出，但实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月的积累，因此，业主分担一部分维修基金合情合理。
②收取标准。由于全国各地经济承受能力不同，对房产物业的维修要求也各不相同，加上接管物业的性质、类型、对象不同，因此对业主收取的维修基金的标准也各不相同，目前缺乏统一标准。
一般商品住宅，业主在购买商品房入伙时一次交付，多层的按综合造价2％的建筑面积，高层的按综合造价4％的建筑面积，或以购房款的l％～1．5％缴付物业管理的维修基金，待房屋保修期满后，按规定用于房屋的公共部位、共用设施等的维修更新。高级商品住宅公寓、办公、生产、商业用房的维修基金可略高于一般商品住宅的标准收取。公有房屋出售后，购买人在购房时可预付首期维修基金，多层和高层均以购房款的1．5％缴付。一般来说，向业主收取维修基金的计费标准，可以按每月每平方米物业建筑面积计算。
(2)向开发商收取
①收取依据。建设是管理的基础，管理是建设的继续。只有对房产物业进行良好的维护管理，保证其使用功能正常发挥，才能实现开发商和置业者的经济效益，实现物业的价值和使用价值。良好的物业管理也提高了开发商的信誉和知名度，构成开发商的一项重要的无形资产。开发商在将物业移交、委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修基金，这是开发商不可推卸的义务和责任。
②收取标准。由于全国各地经济发展水平不同，对物业管理的要求也不相同。一般来说，向开发商收取的维修基金的标准应按不同房产物业的性质、类型、对象分别制定。
一般商品住宅，按房产物业总建筑面积、多层住宅按3％、高层住宅按6％的综合造价提取．由开发商将房产物业移交给物业管理氽业时支付；或由开发商按销售额的2％～4％划拨给物业管理企业。高级住宅公寓、花园别墅及商业、办公用房、工业货仓用房的维修基金，可略高于一般用房标准向开发商收取。具体实施时可增加10％～30％不等。
(3)向物业的出售者收取
①收取依据。物业的出售者出售物业获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应得到承认，获得相应的报酬。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修基金的义务。
②收取标准。由于各种原因，目前尚无统一的向物业的出售者收取维修基金的标准。
一般商品住宅物业出售者可按销售款的2％～4％缴纳维修基金；公有房屋出售后，多层住宅的出售者一次性从房款中按6％缴付，高层住宅的出售者则一次性以售房款的12％缴付。高层住宅电梯和水泵等共用设备的大修和更新费用，应由出售者从售房款中划拨一定经费。而高级公寓、花园别墅及商业、办公用房，则可按略高于一般商品住宅的10％一30％标准缴付。
(4)向国家地方财政收取
①收取依据。从事区域性的物业管理，势必涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电信、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消。因为房产物业周围的这些公共基础设施，也是城市公用设施的一部分，其产权归国家所有，国家相应的专业部门承担其正常运行的维修费用是合理的。
②收取标准。向国家地方财政收取的维修基金，可按目前国家地方财政划拨的城市建设维护费和市政公用设施维护费标准收取。
3．物业接管验收费的筹措
物业的接管验收费是指物业管理企业在接收、接管房产物业时，由开发商向物业管理企业缴纳的专项验收费用。该项费用主要用于物业管理企业参与验收新的房产物业和接管旧的房产物业时，组织水、电、泥、木、管道等专业技术人员和管理人员所支付的费用，包括人工费、办公费、交通费、零星杂费、资料费等。
(1)收取依据
物业管理公司参与竣工验收工作，也是为开发商建造生产出令客户满意的物业所做的努力，是完成开发商建设物业的最后一个生产环节，因而开发商理应缴纳给物业管理企业这笔因组织验收而发生的专项验收费用，同样对旧房产的接管也一样需要检验其是否合格。此外，物业从建造完成到投入使用，实现其价值和使用价值，还有一段过程。物业管理企业从接管物业至业主入住前，需要配备一定的人力对空房进行看管，以免发生一些不必要的损耗。因此，在验收合格、建管交接时，开发商还要支付给物业管理企业一笔空房看管费，以保证建好的物业保持良好功能和形象o
(2)收取标准
接管验收费的测算公式如下：
接管验收费=被接管的房产物业总建筑面积×(验收单价／每建筑平方米)+空房看管费
式中：每建筑平方米验收单价可视物业性质、综合造价和布局等的不同，由开发商和物业管理企业协商协定。国家可规定一个最商限价和若干个最低限价，以保证费用收取的规范合理；空房看管费一般房屋以应收管理费的1／3左右收取，别墅、公寓大楼等高档商品房则可由物业管理企业与销售商(开发商)商议，适当提高看管费用，国家可定一个最高限价。
4．物业质量保证金的筹措
质量保证金是指开发商在向物业管理企业移交房产物业时，向物业管理企业缴纳的保证物业质量的资金，用于交房后的包修期(一般为2年)内被管物业的包修。其范围限于室内装饰、水电管线、隐蔽工程及室外建筑公共设施等因建造质量问题所引起的返修。
(1)收取依据
房产物业体积大、投资大，构成要素具有连带性和隐蔽性的特点，这决定了房产物业的保修期要比一般耐用消费品长，包修金额也比一般耐用消费品大。为了协调好开发商、建筑商、物业管理企业和产权人(用户)的关系，开发商在物业建造完成验收合格移交给物业管理企业时，就应确定一个保修期，缴纳质量保证金，以保证物业管理企业在包修期内有足够的资金，保证因建造质量问题引起的返修得以实施。
(2)收取标准
质量保证金的缴纳有多种方法，它可以留在开发商处，由物业管理企业在接受业主报修、组织施工后实报实销；也可以由开发商一次性缴纳给物业管理企业，保修期满后结算，多退少补；或可采用包干办法一步到位，由物业管理企业负担。具体运用哪种方法，物业管理企业可视自己情况与开发商协商决定o
5．日常综合管理费的筹措
物业管理的日常综合管理费用主要用于物业管理公司支付日常管理和日常维修工人的工资津贴、劳防费、办公费、公用水电费、保安服务费、垃圾代运保洁费、绿化养护费、工器具折旧及其他管理费用。
(1)收取依据
物业的日常管理服务的价值是凝结在日常管理服务这一商品的价值表现。因此，业主要享用优美、整洁、安全、方便的居住环境，就要购买物业管理企业提供的日常服务这一商品,缴付日常综合管理费。
(2)收取标准
业主入住时，先预收3—6个月的目常综合管理费，以后按季或半年收缴，半年公布物业日常综合管理费的收支情况。随着物业管理市场的发展成熟，法规建设的日趋完善，日常综合管理费的收取标准和计量要通过科学合理的测算评估来加以规范，使收费标准与业主承受力和物业管理的水准相平衡。同时，也要充分考虑各种不同类型不同用途的物业、不同居住对象的实际情况来分层次地确定日常管理费。由于我国目前人民生活水平还不高，难以承受由成本加利润测算出的日常综合管理费用，因此，有人提出：物业管理企业的管理利润按物业大小、管理服务水平及业主的不同情况，掌握在(一般为8％的费率，中档为10％~15％，高档为12％~24％)一定的幅度内，保持微利。
6．特约服务费的筹措
为满足各种不同层次业主的消费需求，物业管理企曼除了提供日常综合管理服务外，还要根据业主的具体需要，开设各类特约服务项目，收取特约服务费。首先，物业管理企业拥有水、电、泥等管道技术力量，完全有能力开展为业主进行的特约服务。业主的室内部分、底层围墙和自用阳台等属房屋所有人自修范围的，物业管理企业可接受委托，办理这些日常修缮养护和室内装修装潢等业务，实施有偿服务，除了料工费外，还可收取5％～10％的代办管理费，体现微利薄利的服务性收费。其次，物业管理企业利用自己良好的服务态度，高质量的服务水平和管理服务经验，开发全方位、多功能、多层次的综合性特约服务，如组织家庭服务，代聘保姆，代聘家教，代订车船机票，家庭清洁、消毒打蜡，代为复印、传真，代订送牛奶，代订书报杂志等等。若物业管理企业没有力量满足业主的特种需要，可代业主寻找专业服务公司，委托专业服务公司提供特种服务，物业管理企业可收取一定的代办费用。总之，在收取特约服务费时，应遵循“谁受益、谁付款”和“保本微利”的原则o
7．多种经营服务收入的筹措
大多数物业管理企业都实行“一业为主、多种经营”的经营策略，组织创收，积极开发内容丰富的与物业管理相关的多种经营，创造尽可能多的利润。如有的物业管理企业要求开发商按一定比例的成本价给物业管理企业少量经营用房，与有关部门合作开办城市信用社、储蓄所等，既能为住户提供配套服务，又能开辟新的收入来源；有的物业管理企业通过商贸活动创造收益，如在住宅区内开办购销商业贸易之类的经济实体，建立文化娱乐场所，设置交通队；有的物业管理企业利用自己的专业技术力量兴办市政维修公司、房屋维修公司、室内装饰公司、园林绿化公司之类的工程服务公司，通过承接建筑工翟项目为企业创收；还有一些物业管理企业，从开发商处得到一些供租赁经营的店铺、酒店、停车场等物业资产，依靠这些物业的租赁经营，为企业创造财富。大型的物业管理企业在经济实力达到一定程度后，也可自己筹集资金投资酒店、写字楼、公寓、别墅、商场等物业的开发经营，为物业管理的进一步发展提供的经济保证。对管理经营型的收益性物业，更有优势开展多种附属性经营，取得多种经营收入。所有这些多种经营，既满足了业主和住户的文化生活需要，又达到了创收目的，解决了物业管理资金不足的矛盾，也拓宽了业主管理资金的筹措渠道。
除了上述七项资金筹措渠道外，物业管理企业还可通过银行获得借贷资金来源收入，同时也可通过开展物业保险业务，取得保险收入。物业管理企业接管客户的大量物业，构成巨大固定资产，担负着巨大的风险和责任。因此必须引进现代保险制度，与保险公司开展物业保险业务，包括财产保险、消防保险、房屋保险等。这样，一方面可避免物业管理企业在发生意外事故或遭受天灾时而蒙受损失；另一方面也可解决突发事故与天灾时，房屋修缮等经费不足的问题，增加收入来源。
