物业管理投标程序和方法
1．取得招标文件
收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的开发商或业主委员会处去购买招标文件。获得招标广告信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按规定程序购买招标文件。
2．熟悉招标文件并考察物业现场
招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主管理委员会会组织投标者统一参观现场并作必要的介绍。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并作好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、范围和要求，应仔细阅读和了解。
3．详细列出管理服务方法和工作量
根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理服务方法与工作量、特约特需管理服务方法与工作量、维修更新管理服务方法和工作量等o
4．确定单价，估算管理服务费总额
此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。由于每一物业情况不同，有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，应具体问题具体分析。同时，在确定单价过程中对谁是主要竞争对手、竞争对手状况和自己公司状况是否想争取中标等问题，都要有明确答案；在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。
5．编制和投送标书
(1)编制标书。
投标人在作出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书，即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。
(2)封送标书。
全部投标文件编好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将所有标书投送给招标人o
封送标书的一般惯例是，投标人应将所有投标文件按招标文件的要求，准备正本和副本(通常正本1本，副本2本)。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记。两层封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、在某日某时(开标日期)之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称。若是外层信封未按上述规定密封及作标记，则招标人的工作人员等对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并退还投标人o
(3)编制和封送标书应注意的几个问题
①投标文件中的每一空白都须填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。
②递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字。
③最好用打字方式填写标书，或者用墨水笔正楷字填写。
④不得改变标书的格式，如原有格式不能表达投标意图，可另附补充说明。
⑤投标文件应字迹清楚、整洁、纸张统一，装帧美观大方。
⑥计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、总标价及其大写数字均应仔细核对。
⑦投标者应严格执行各项规定，不得行贿、营私舞弊；不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得有损害他人利益的行为。否则，将被取消投标或承包资格以至受到经济和法律的制裁o
6．物业管理中标与签约前后的工作
(1)签约前，要办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交业主，及时签约o
(2)保存好投标文件、标书、图纸以及同业主的来往信件，以备查考。
(3)经常核对物业中的项目与内容同原标书、图纸是否相等。
总之，凡是合同中已有规定的，一切要按合同规定办事。要熟悉每一合同条款；在与业主商办一切事务时，要习惯通过书信往来，作为凭证o
7．物业管理投标文件主要内容的编制
物业管理投标文件除了按规定投标书格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容，服务形式和费用。
8．介绍投标的物业管理公司的概况和经历
除了介绍投标的物业管理公司概况外，主要介绍本物业管理公司以前管理过或正在管理的物业名称、地址、类型、数量，要指出类似此次投标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业物业管理经历和经验。
9．分析投标物业的管理要点
主要指出此投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。
10．介绍本公司将提供的管理内容及功能
开发设计建设期间将提供的管理顾问服务内容及功能
(1)对投标物业的设计图提供专业意见。
(2)对投标物业的设施配备及建筑材料的选用提供专业意见。
(3)对投标物业的建设施工提供专业意见并进行监督。
(4)提出本投标物业的特别管理建议。
