接管验收与竣工验收

    接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：

    1．接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

    2．验收条件不同。接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经由有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

    3．交接对象不同。接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商接收建筑商移交的物业。

    4．物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

    (1)物业管理企业应先派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

    (2)物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权。

    (3)接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

    (4)落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

    (5)开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

    (6)物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

    (7)接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。

    当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

    在物业接收阶段，管理公司可依据实际工作情况，结合物业分期竣工或分期接管的时间作出相应的其他工作安排。有关具体工作如下：

    1．制定物业辖区内各项管理文件，如住户手册、装修指南、岗位工作职责、员工手册等公众及内部管理制度。

    2．与公安、街道、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等社会各部门联络、沟通，以建立管理服务网络。

    3．选聘充实各岗位人员，完善各管理组织机构，对所有上岗人员进行岗位培训。