实现目标模式的操作性方案
物业管理发展的目标模式是一个市场化取向、多模式共存的模式。模式的实现涉及到主体各方的行为规范，因而，下面从市场的协调主体——政府和行业组织、供给主体——物业管理公司、需求主体——业主委员会等四方面的行为进行讨论说明。
1．政府行为
我国是土地公有制国家，土地及其地上物——物业的拥有和使用都受到政府强有力的限制和管理，而物业管理也是随着公房逐步商品化、私有化及从由行政手段统管的传统房屋管理体制变革而来，故此，政府作为最有力的推动者和最有权威的管理者对实现发展目标模式是责无旁贷的。
政府作为物业管理行业的管理者，必须协调各职能部门的行业政策，制定行业发展规划，解决行业发展中产生的各种重大问题，制定各种行为标准和规则；对各方的矛盾给予调和，对各种当事人的行为作出规范；加强法制建设，以确保物业管理事业健康有序地发展。
(1)完善现有的地方性法规系统，促进全国性物业管理法规的尽早制定，以推动和规范物业管理市场。政府法令、法规的发布是推动和规范物业管理的最强有力的政府行为，同时是市场经济体制中的政府职能的重要组成部分，其作用是为物业管理市场创造必要的市场环境。
(2)以行政命令方式领导和开展物业管理，增加市场容量，促进目标模式的实现。对于政府组织建设的公营房屋——福利商品房和微利商品房住宅区，需要政府主管机关通过行政方式参与和推动物业管理市场化，一方面是组织社会招标确定物业管理机构；另一方面厘定管理费收费、标准和对住宅区的非住宅单位进行经营管理。
(3)通过产业政策宏观调控物业管理市场，以实现社会资源的有效配置。
物业管理市场，同样受市场经济规律的约束。在理论上，市场机制可以通过“看不见的手”——价值规律对所有经济资源进行最有效的配置。但是，在现实经济生活中，总是存在阻碍资源自由移动的制度性或经济性因素、规模经济因素、外部性和公共产品因素等，使市场机制对资源的有效配置功能受到限制，这为政府对资源配置领域的介入提供了依据。
在物业管理市场，物业管理存在规模经济特征，企业大规模化和少数化具有经济上的合理性。同时，物业管理服务是城市管理的重要组成部分，包括对公共市政设施的管理服务，能使社会效益、经济效益和环境效益同步增长，具有外部经济效果。因此，更应当由政府通过产业政策进行宏观调控，以实现社会经济资源的有效配置。
2．行业组织
行业是具有某种同一属性的企业的集合。行业组织是民间行业管理的重要组织形式。随着社会分工和生产的专业化，进行同类生产或服务的企业发展到一定阶段，若各企业水准参差不齐，缺乏互相交流，则不利于同业整体水平的提高，影响自身的发展。于是，在政府的支持下，同行企业自愿结合成立行业组织，并承担起对整个行业实行协调管理，以提高行业整体水平的使命。行业组织作为一种民间团体，属于社团法人。其职责是接受政府的委托进行行业的自身管理，以民主的方法开展工作，在同行企业与政府部门以及社会各界之间起桥梁和纽带作用，并为同行企业服务。
在实现物业管理发展目标模式过程中，行业组织的作用不可忽视，其主要职能是健全行业组织功能，使其在职业培训、资质审查、业务规范、行为监督和行业自我管理等微观企业管理方面更有效地发挥作用，形成与政府外部宏观调控、监管相配合的行业自律机制。
(1)开展职业培训与资格管理，提高行业从业人员的整体素质水平。
(2)进行企业资质审查，掌握行业信息，为消费者提供准确的市场信息。
(3)提供业务规范，加强企业行为监督，促进企业自律。
(4)采取各种适当的方式，宣传市场化物业管理的潜在收益，从而改变人们滞后的消费观念，提高物业管理的需求价格。
3．物业管理企业
在实现市场化的物业管理发展目标模式过程中，随着竞争机制的引向深入，物业管理公司将面临激烈的市场竞争考验，同时也带来了新的机遇。
企业战略是关于企业发展的方向、企业未来的目标、实现目标的途径和政策的选择或决策，是一个企业的使命、目标和经营方针之总和。竞争战略是企业成败的核心。竞争战略理论的要义就是知己知彼、百战百胜。其关键在于如何把这一古代的智慧用到今天的商业战场上。美国著名的企业战略学者迈克尔·波特在其竞争分析理论的基础上提出了三种企业战胜同行对手的战略：低成本战略——千方百计降低成本；高差异战略——产品新异化，独具一格；聚集战咯——集中力量，独占一方。
根据以上理论，结合物业管理行业特点，物业管理企业可以选择以下战略：
(1)专业服务社会化。随着社会上各种配套专业服务公司的出现，将保安、清洁、维修等工作以合同形式发包给专业公司、承包商去做，物业管理公司成为物业管理的组织者，定期对承包的专业公司进行考核，评价其工作业绩，按照市场竞争优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化的管理经营方式使物业管理公司的管理水平和专业水平都有大的提高，同时也有效地降低了管理成本。
(2)集中力量，同区扩展，独占一区物业管理，取得规模经济效益。由于物业管理有明显的规模经济特征，物业点的规模越大，单位管理成本就越低。若物业管理公司管理的物业规模太小或物业点过于分散，往往会造成管理成本居高不下，经济效益无法提高。因此，物业管理公司要努力扩大物业规模，并在发展新的物业点时集中力量，同区扩展，实现规模经营。
(3)坚持同一类型管理服务为主，建立特色管理服务项目。物业管理服务类型众多，有高层住宅、多层住宅、办公楼、商场楼宇、别墅、工业区等，同一类型服务也可分多种档次。物业管理企业在众多的市场需求中，要根据自身优势，通过创造独特的服务设计、服务内容和市场印象来建立某一类型的某一档次物业管理服务的独特性或相对优势，减少顾客对价格的敏感性，从而给企业提供高于同行竞争对手的利润率。
4．业主及业主委员会
由于现今楼宇建成后的首任物业管理机构一般由房地产开发建设单位指定或选择，故业主在购置物业时，必须同时了解清楚其物业服务情况，比如管理费收费标准、服务项目、服务内容等。特别是要细致了解“业主公约”的内容，这是业主以后的行为约束依据o
业主委员会由业主大会选举产生，它最重要的职能是代表全体业主采取公开招标或其他方式聘请物业管理公司并与其签订管理合同。因此，必须重视业主委员会的选举，使进班子里的人既忠于职守又精明干练，还得有办事时间，能把共同体成员的意见统一起来，最大限度地代表众业主的共同利益。
业主委员会在聘请物业管理公司时，还要确定委托一代理关系，为了使得委托人和代理人之间利益分配合理，必须遵循以下原则：
(1)详尽的契约。尽量减少契约中的不确定性，使对物业管理公司的行为监督更容易o
(2)长期合同。由于房地产作为一种耐用品，相对长期的物业管理合同有利于激励物业管理公司向业主提供稳定而优质的管理服务，减少．短期行为。
(3)市场化。市场竞争是使委托人、代理人获得各自合理的利益分配的主要手段。在市场中对获取物业管理合同的竞争实际是这种代理权的竞买过程，这个过程的均衡则意味着委托人(业主委员会)和代理人(物业管理公司)都可以得到相对公平的利益分配。
