物业管理的宗旨和职能

    物业管理的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。

    物业管理的职能，可以划分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种。

    1．决策与计划职能    

    决策是指对物业管理目前和长远的目标以及与实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定。如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等等。物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱o

    2．组织职能    

    组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，做到尽可能结合好，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能，就是合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节各级职能部门的主动性。因此，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。

    3．指挥职能

    指挥是指根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。

    4．控制职能

    控制也叫监督，是指物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。

    5．协调职能

    协调也叫调节，是指协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动和关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动和关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。

    物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制，可以检查计划的实施情况；通过协调，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。