区域综合型物业的管理

    华侨城位于深圳湾畔深南大道两侧，占地4．8平方公里，路南自东向西建有“锦绣中华”、“民俗文化村”、“世界之窗”等著名景区；路北、东部是以康佳为龙头的工业区；住宅及配套的教育、文化、体育、生活、体闲等设施主要分布在城区中心。整个城区综合配套、功售齐全、环境优美、独具特色，被人们誉为新加坡式的现代化海滨花园城区。华桥城这种配置构筑了大物业的格局，同此呼唤区域综合型物业管理与之配套。

    1997年初，华侨城集团为使城区管理能与城区开发建设同步发展，对华侨城物业公司进行了重组，将物业管理完全从房地产开发公司分离出来，成为集团直属于公司，并将与物业管理紧密相关的园林公司、清洁公司划归物业公司，将原来分散在集团各有关部门的市政管理职能移交给物业公司，这一改革为实现区域性综合物业管理奠定了基础。

    重组后的华侨城物业管理公司担负了城区近150万平方米建筑面积的住宅、工业厂房、写字楼、综合市场、商业用房地产管理和城区市政设施、休闲公园及其他公共配套设施管理的职能。依据华侨城物业管理的特点，华侨城物业管理公司坚持集中管理，建立了以专业网络和服务网络为基础、以监督控制系统为中枢、实行层级管理的物业管理体系，并导入了“环境+文化”的物业管理新理念。

    集中管理：华侨城物业共由10个管理处进行分片管理，由于地域相连，各个管理处的一举一动都会对其他管理处的住户产生影响。华侨城物韭公司实行高度集权管理。每年公司提出中心工作，部署重点工作，各管理处根据自己所辖物业的特点，制定自己的工作计划。公司将部分管理服务项目委托专业公司管理，同时将安全管理、社区文化指定公司有关部门集中指导，管理处集中力量抓服务，从而使整个城区得以统一和谐地发展，同时有效地降低了成本。    

    对于集团以外的物业，公司坚持归口管理与属地管理相结合的原则，小业主红线范围以内的物业由其自行管理，但不得违背物业管理的基本法则；红线范围以外，全部由物业公司统一管理，小业主有偿使用城区配套和公用部分。

    建立专业网络：华侨城物业管理公司为避免走“大面全、小而全”的管理老路，坚持实行专业化管理，将清洁、绿化、消杀、消防设施、电梯维护等项工作委托专业公司分包管理，物业公司集中精力抓管理水平及服务质量的提高，初步形成专业高效的服务格局。对于专业化管理，他们并不是一包了事，而是引进竞争机锯，严格建立分承包方评审制度，多家竟质竞价，择优选用。如清洁工作有4家公司分包，按质定价，分别为商业房高层、福利房多层提供保洁服务；电梯维护有5家公司分包，对厂房、写字楼、商铺、住宅100多台电梯提供服务。其次对分承包商严格管理，按IS09002质量体系确定各项服务标准，通过日巡检、月验收及年度综合评定对分承包方的质量进行评定，并作为第二年是否续签合同的重要依据，保证专业化管理服务质量的不断提高。    

    建立服务网络：华侨城物业管理公司在日常管理中，加强了物业管理服务网络的建设，完善了服务功能，减少了服务环节，使服务通过最佳的途径到达服务终端，满足城区居民的要求。

    在公共配套设施管理方面，公司不断调节个体利益与整体利益的矛盾，以最节约的资源配置达到最大的社会效益，使服务网络配置能基本满足居民生活、学习、娱乐、休闲、购物、保健等多方面的需求。

    安全管理方面，以公司保卫部为指挥中枢，以巡逻组为快速反应力量，以各小区护管队为基础，为派出所、集团保卫处、消防中队联网、联防、联治，提供24小时治安消防服务。

    另外，公司的服务网络还延伸蓟与居民生活有关的供水、供电、燃气、通信、有线电视、家政服务等部门。

    有偿服务：华侨城作为国有集团开发的城区也有不少计划经济的痕迹，例如近40万平方米的福利房一向不收管理服务费；投资近3亿元的市政设施(城区道路、绿化、污水管道等)，均被城内’数百家企业无偿共享。对此，华侨城物业公司坚持委托管理，有偿服务，既促进了全民物业管理消费意识的提高，减少了集团每年几百万的市政开支，同时也使公司每年主营收入稳步增加。

    多元化服务：华侨城物业强谓物业管理、城区管理、公共市政、公共秩序、社会公益相互作用，共同发展，既全心全意为业主服务，也服务于传统物业管理范围以外城区的客人(如商务客、游客、访客等)。面对日以万计来华侨城景区参观的游客，面对大批到华侨城投资的商家和国内外各级政府要员的频频参观访问，华侨城物业一直担负着保持城区环境(绿化、道路清洁、交通秩序等)、城区景观(雕塑走廊、喷泉广场、休闲)的责任。

    引入。环境+文化”理念：华侨城为实现“城区规划科学合理，城区建筑具有特色，城市环境清洁优美，城市风貌高尚文明”的目标，导入了“环境+文化”的新理念，防车管理品位。集团斥巨资兴建了现代化垃圾压缩站、中心休闲公园、城区废水循环再利用系统、雕塑文化走廊、喷泉广场等，并积极开展公益活动、社区文化活动等。他们邀请华侨城医院的专家到小区参加便民咨询服务，组织业主参观何香凝美术馆，与获得“绿色学校”称号的华侨城小学一起组建社区少工委，每年在高雅的华夏艺术中心举办社区文艺汇演，在华侨城保龄球馆组织以各管理处业主为竞赛队伍的“物业杯”保龄球赛等等，丰富了业主的社区文化生活，提升了居民的生活质量与品位。华侨城物业管理公司还引导居民“营造美好环境，共创绿色家园”，把目光从小区转到整个城区，关心城区的每项建设，爱护城区的公共设施。

    华侨城物业管理公司凭借区域性综合管理在短短的两年间跨入深圳市物业管理的先进行列，创建了4个“全国城市物业管理优秀示范大厦(小区)”，1个“全国文明市场”，所辖小区均被评为深圳市和南山区的“安全文明小区达。