现代化先进设施与物业管理
1．信息通信设备系统
信息通信设备系统为建筑物的管理人员及建筑物内的各个业主、租户提供最快和最有效的信息服务。它可具有对于来自建筑物内外的各种不同的信息予以收集、处理、存贮、传输、检索和提供决策、支持的能力。
(1)程控交换机系统。
程控交换机系统应根据用户的需求，设置相应容量(门数)的系统设备。程控交换机系统可以是大楼专用的用户小交换机，也可以是市内电话网中的一个端局、支局或能实现规模转换的用户电路终端设备。用户小交换机系统应采用数字式，应具有电脑服务员服务功能、用户服务功能、电子号码簿服务功能、直接拨入或拨出服务功能、自动收费功能等等，还应根据用户需要，交换机系统配光缆接口、ISDN接口、X．25接口、卫星通信接口、数据通信接口(异步及同步)等等方式通信接口。
(2)声讯服务和视讯服务系统。
①语音信箱系统具有使外来语音存贮，并使语音信箱的用户通过信箱来提取留言的功能。
电子信箱(电子邮件)系统具有存贮及提取文本、传真、电传等邮件功能。
语音应答(声讯服务)系统具有被询问有关信息及时应答服务的功能。
可视图文(视讯服务台)系统具有能通过专用终端或微机终端来检索数据库中动态图信息的功能。
②微小区域(建筑物内)无绳通信(电话)系统。当通话者(主叫或被叫)不在其办公室而在其他地方时，可通过本系统工程来进行双向通信。
可视电话、电视会议系统可通过具有视频压缩技术的设备向使用者显示近处或远处可观察的图像并进行同步通话。卫星通信系统应具有向使用者提供图像、数据通信的功能。
③共用天线电视系统(含闭路电视系统)应具有向使用者集中提供本地的电视节目和建筑物内闭路(自制)电视节目以及连通卫星通信系统向使用者提供国内外不加或加密的电视节目和加密的数据信息。
公共广播传呼系统应向建筑物内公共场所等处，提供优雅舒适的开、闭路多音源信号节目以及公共韵传呼信息并与紧急广播系统结合在一起，遇事故时，进行紧急播音传呼。
(3)建筑物内信息管理系统。
①完整的信息管理系统应具有物业管理子系统、综合服务管理子系氧、共有信息管理库子系统。
A．物业管理子系统应具有建筑物内各类设施资料管理、各类设施运行状况及维护管理的功能；
B．综合服务管理子系统应具有建筑物内各类购物、餐饮、娱乐管理、各类服务设施租用、计费管理以及租用公司或人员状况管理的功能；
c．共用信息库子系统应具有国内外信息的收集、分类、存库以及具有提供公共信息服务的功能。建筑物内办公自动化系统应有个人事务、办公事务处理以及各租用户公司对外不能共享的专用信息库服务的功能。
②建筑物内、外各信息传输网和网络系统应作如下规定：
A．建筑物连接外围电话网络和数据网络的中继线缆应采用单模光纤和高质量的铜芯线缆，以满足用户各种通信业务的要求；
B．建筑物内应有信息传输网；
C．建筑物内应设立网络管理设备，对各计算机信息进行维护和监控，及时排除网络故障。
2．建筑设备监控系统
随着社会的进步，人们对生活、工作环境的要求越来越高。许多新型设备卉始纷纷进入物业管理领域。为人们创造一个安全、舒适、方便的居住、工作环境。为了更好地对设备的运行和维修进行管理，在许多大厦中安装了设备监控系统，以便控制物业中的空调、电梯等设备，便利物业管理。
(1)空调系统。
空调系统应能对冷暖源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备等进行监视、测量、控制。
①人们对空调的要求不是简单的恒温，还要求温度和新鲜空气一样，一船以人体感觉舒适为标准。因此，在大厦的中央空调运行管理中，需要管理系统综合协调多种设备的运行，才能达到要求。而设备监控系统正是起这个作用的。因为，设备监控系统能保证设备的正常运行，一旦运行中出现异常情况，它会报警，会在中央电脑中具体显示设备异常的情况，为维修人员提供材料。待故障排除、设备试运行正常后，电脑仍回到正常运行的程序控制状态。
监控系统中的电脑主机还能协调各种设备，创造出大楼内舒适的小环境。即根据季节和人们的要求，电脑可对楼内的温湿度标准进行不同的调节，每位使用者也可以对自己所在单元的温度进行设定，自控设备和中央电脑将根据其要求控制安排这个区域的设备运行，满足使用者的要求。
中央空调可以说是大厦中规模和日常消耗费用较大的设备。因此，中央空调的节能是一个重要的问题。设备监控系统由于对设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗下降。
在中央空调条件下，如何保证大厦内空气净化、森林化、自然化，避免“高楼烦恼症”，既是开发商的课题，也是物业管理的课题。
②空调系统监控应具有以下功能：
A．冷、热源机组运行控制；
B．空调设备的工况优化控制；
C．空调用电设备的监视；
D．温度、湿度的监视、控制；
E．空调房间的有关参数的监测。
③空调系统应对冷、热源的流量、温度、压力进行监视、控制、测量、记录等。
(2)电力系统。
①电力系统应能对电流、电压、有功功率、无功功率因素等参数进行测量，记录。
②对垂直升降电梯、自动扶梯设有运行监视装置。电梯运行是大厦内部垂直交通的关键。在许多大城市中，如上海大部分高级物业都规定了人等电梯的时间不超过45秒钟，这就对大厦的电梯管理提出了很高的要求。在规模较大的高层物业中，电梯数量较多，这些电梯运行中的监控、协调都要靠设备监控系统完成，一旦出现突发事件时，在中央电脑的控制下，电梯立即能做好应急处理工作。
除了以上设备外，设备监控系统还可以对变配电设备、给排水设备等进行管理，发现问题能及时报警。总之，设备监控系统能使物业中的设备运行全部受电脑控制。
(3)给排水系统。
①给排水系统应能对给排水设备、饮水设备及污水处理设备等进行监视、测量、控制；
②给水系统应能对流量、压力、液位进行监视、控制、测量、记录；
③排水系统应能对流量进行测量、记录；对阻塞进行显示等。
3．火灾报警与消防联动控制系统
(1)消防设备的管理。
在监控系统中，各层设有的烟感报警器所出现的情况都可以显示。若室内温度超过标准，消防设备控制器将自动报警，电脑中会显示火警点的具体位置。同时，自动喷淋设备会向室内喷射灭火材料，控制火情蔓延，大楼内部的普通电梯自动回到底层后停止使用。管理人员通过紧急广播网通知人们从楼梯或消防电梯疏散。根据电脑显示的火点位置、范围、保安人员配合消防赶到现场灭火。
(2)火灾报警与消防联动系统必须根据设置对象的等级分类、功能要求、管理体制和经济性等因素综合决定。
①火灾报警传感设备应是以烟、温及可燃气体等探测器为主体；
②系统应能显示报警区域、点的状态信号及基本消防装置的状态情况；
③系统中应设置整个监控范围中人工报警及消防灭火监控设备；
④系统中应有对消防泵、喷淋泵、防烟排烟等设施的监控和联动设备等；
⑤电梯运行管制应能在确认火灾后，自动或手动控制电梯依次迫降于首层，使客梯停运，消防电梯待命；
⑥在规定的防火分区域内，设置手动报警按钮，且在区域集中显示屏中显示；
⑦在防火区域内，设置紧急广播及警铃系统，对此两系统的控制应为着火层(区域)及其相邻的上下层(区域)，紧急广播系统应由消防控制中心直接分层监控，可利用建筑物内公共广播系统来实施。
建筑物中应设消防控制室，火灾报警控制系统主机及控制盘应设在消防控制室中，消防控制室应具有接受火灾报警，准确区分火灾报警、故障报警，及时发出火灾信号及安全疏散指令，控制相关消防联动控制设备及显示电源运行情况等功能。
4．公共安全系统
公共安全管理系统应根据各类建筑的使用功能、建设标准及公共安全防范管理的需要确定系统的综合模式、系统相应配置的组合和系统功能相应达到的等级。
公共安全管理系统的组合及设备配置应采用结构化、规范化的方式，并能适应工程建筑发展和技术发展的需要。
(1)公共安全管理系统基本模式。
①采用子系统组合式的安全管理系统，各子系统应分别单独设置；
②采用子系统集成的计算机安全综合管理系统，各子系统应联网，并采用共享同一管理软件资源的集中统一操作方式。
(2)公共安全管理系统主要子系统。
①电视监视系统。系统应能根据安全防范管理的需要，在各类建筑的主要公共活动场所、通道以及重要部位，再现现场图像画面，进行有效的监视和记录。
②防盗报警系统。系统应能根据各类建筑的公共安全防范管理的要求和防范区域及部位的具体现状条件，安装红外或微波等各种类型报警探测器，实现对设防区域非法入侵及时可靠和正确无误的报警。
③出入口控制系统。系统应能根据各类建筑中的公共安全防范管理的需要，对大楼内部分区域的通行门、出入口通道及电梯等的通行位置、通行对象、通行时间进行有效的控制和管理。
④安保人员巡逻系统。系统能对各类建筑的安保人员巡逻的运动状态进行监视、做好记录并能及时告警。
⑤访客和报警系统。系统在高层公寓楼(高层商住楼)中应具有来访客人与楼内居住人员双向通话或可视通话及居住人员向安保中心及时报警的功能。
⑥汽车库综合管理系统。系统应能根据各类建筑的管理要求，对车库(场)的车辆通行道日出入控制、行车信号指示及停车计费等进行综合管理。
